plazo de entregaEn esta entrada del blog veremos el tema de las compras de viviendas sobre planos y la facultad de los compradores de resolver el contrato, y obtener la devolución de las cantidades pagadas, en caso de incumplimiento por parte de la promotora del plazo de entrega de la vivienda, tan frecuente en estos años de crisis inmobiliaria y financiera.

Tribunal Supremo. Sentencia de 19-12-2014.

La sentencia que hoy traemos al blog trata de una demanda presentada por unos compradores frente a la sociedad promotora y la compañía aseguradora que garantizaba la devolución de las cantidades anticipadas por aquellos. Se solicitaba por los demandantes la resolución de los contratos firmados y la devolución de las cantidades anticipadas con sus intereses. La demanda fue desestimada en primera instancia.

Los compradores recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Girona estimó el recurso revocando la sentencia dictada en primera instancia, declarando resueltos los contratos de compraventa, con la obligación solidaria por parte de la promotora y su aseguradora de restituir las cantidades entregadas con sus intereses.

Ahora son la compañía promotora y su aseguradora las que recurren ante el Tribunal Supremo (TS). Los hechos que el TS considera probados son los siguientes:

  • En los contratos firmados por los demandantes, en septiembre de 2006, se decía que las viviendas se entregarían en el último trimestre del año 2009.
  • El certificado final de obra y de habitabilidad no fueron emitidos por la dirección de la obra hasta el 29 de junio de 2011.

Los demandados recurren en base a que consideran que el retraso en la entrega no constituye una causa de resolución por incumplimiento salvo que el plazo de entrega se haya establecido en el contrato como esencial o así se derive de las demás circunstancias concurrentes, lo que a su juicio no ocurre en éste caso.

Dice el TS que si el plazo se establece como esencial en el contrato basta su transcurso para que la parte que lo sufre pueda solicitar con éxito la resolución del contrato por incumplimiento. También nos indica el Tribunal que aunque el plazo no se haya establecido como esencial en el contrato la parte que cumplió con sus obligaciones no está obligada a soportar cualquier retraso, indefinidamente y hasta que el vendedor esté en condiciones de cumplir, debiendo los Tribunales valorar en cada caso las circunstancias que concurran en orden a determinar si el incumplimiento debe o no tener eficacia resolutoria.

En el presente caso, en el contrato existía una cláusula (muy común en éste tipo de contratos) que facultaba a la promotora a resolver el contrato ante cualquier incumplimiento del comprador relacionado con la obligación de pago del precio pactado, haciendo suyas las cantidades ya entregadas a cuenta, lo que a juicio del TS, en aplicación del principio de reciprocidad, debe autorizar a los compradores a resolver el contrato ante un retraso tan notable en la obligación de entrega por parte de la promotora (más de 1 año).

Entiende además el TS que el retraso no puede considerarse como causa de fuerza mayor amparándose en el motivo general de la “grave crisis inmobiliaria y financiera” porque esto significaría que se extendería a todas las promociones inmobiliarias debiendo analizarse, a juicio del Tribunal, cada caso de forma particular.

Como veis es un caso bastante frecuente, y aunque depende mucho de las circunstancias que en cada caso concurran, si estamos en presencia de un incumplimiento grave de la promotora que además frustre la finalidad del contrato (necesidad de la vivienda …) y las expectativas del comprador, la facultad resolutoria no debería presentar mayores problemas.

Luis Landa Canosa