cantidades anticipadasHoy vamos a ver un problema que tantas personas han tenido que sufrir durante estos años, como consecuencia de la crisis económica que ha afectado severamente al sector inmobiliario, y es el que se refiere a la pérdida de las cantidades anticipadas a una promotora a cuenta de una vivienda en construcción, en una promoción que nunca se ha terminado de construir y en el que la empresa finalmente ha acabado desapareciendo o quebrando.

Tribunal Supremo. Sentencia de 21-12-15.

En estas situaciones las demandas dirigidas a las empresas promotoras de poco servían ya que las mismas, la mayoría de las veces, habían cerrado o simplemente no podían hacer frente a la devolución de las cantidades en su día recibidas a cuenta del precio.

Desde el pasado mes de diciembre el Tribunal Supremo parece haber abierto una nueva vía de esperanza para poder recuperar el dinero pagado a cuenta de una vivienda en una de estas promociones que nunca se terminaron de construir. Veámoslo:

Apolonia, que se encuentra en esta situación por haber entregado unas cantidades a cuenta de una vivienda en construcción en una promoción en Denia que nunca se construyó, decide demandar a la promotora así como a la entidad bancaria en la cual se abrió la cuenta en la que se depositaron las cantidades que todos los compradores entregaban a cuenta, por considerar que está última incumplió su deber de vigilancia de los requisitos que se exigen legalmente en tales casos de tener una cuenta separada para éste fin y de avalar las cantidades allí depositadas con el fin de garantizar, en su caso, la devolución de las mismas.

Apolonia presentó una demanda de protección de los derechos fundamentales y de los consumidores y usuarios ya que, en contra de las leyes, ambas demandadas no garantizaron la devolución de las cantidades anticipadas, solicitando también en la demanda tenerla por desistida del contrato de compraventa con obligación solidaria por parte de las codemandadas de devolver las cantidades entregadas más los intereses.

La demanda es estimada parcialmente en primera instancia por el Juzgado de Denia que acepta las peticiones de Apolonia, salvo en cuanto a la declaración de vulneración del derecho fundamental a la dignidad que se pedía en la demanda.

La entidad bancaria condenada, no estando conforme con la condena solidaria efectuada en la sentencia, recurre en apelación ante la Audiencia Provincial de Alicante. La sentencia dictada en apelación revoca parcialmente la de primera instancia en el sentido de absolver al banco de la reclamación de Apolonia, siendo ahora únicamente condenada la promotora.

Apolonia recurre ante el Tribunal Supremo (TS) por considerar que la entidad bancaria debe de responder de la devolución de las cantidades entregadas. En concreto, el recurso se basa en que el artículo 1, condición 2ª, de la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece la obligación de las entidades bancarias de vigilar el cumplimiento de la obligación de depositar las cantidades recibidas en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos del promotor, de las que sólo podrá disponer la promotora para la construcción de las viviendas, exigiéndoseles además como garantía de devolución de las cantidades percibidas un seguro o aval bancario.

El TS estima el recurso presentado. Entiende el tribunal que las entidades de crédito, a efectos de la “responsabilidad” que les impone la Ley 57/1968, no pueden considerarse como terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor, como pretendía la entidad bancaria demandada. La Ley les impone un especial deber de colaboración activa y de vigilancia sobre el promotor para que los ingresos que reciba por la compra de las viviendas en construcción sean derivados a una cuenta especial abierta a tales efectos, constituyéndose sobre las mismas una garantía que la entidad de crédito habrá de exigir en todo caso. En éste caso, por no haberlo hecho la demandada, incurrió en la responsabilidad que establece el artículo 1, condición 2ª, de la Ley 57/1968, debiendo por lo tanto responder solidariamente de la devolución de las cantidades percibidas por la codemandada, la entidad promotora.

El Tribunal Supremo fija la siguiente doctrina  jurisprudencial aplicable a estos casos:  “En  las  compraventas  de  viviendas  regidas  por  la  Ley  57/1968  las  entidades  de  crédito que  admitan  ingresos  de  los  compradores  en  una  cuenta  del  promotor  sin  exigir  la  apertura  de  una  cuenta  especial  y  la  correspondiente garantía  responderán  frente  a  los  compradores  por  el  total  de  las  cantidades  anticipadas  por  los  compradores  e  ingresadas  en  la  cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Luis Landa Canosa