acción directaMe planteaba recientemente un cliente su posible legitimación activa para reclamar él directamente, como arrendatario, a la Comunidad de Propietarios los daños y perjuicios ocasionados en su local como consecuencia del deficiente estado de conservación de elementos comunes del edificio. Tomando, como siempre, el ejemplo de una sentencia, veamos las posibilidades de plantear esta acción directa.

Audiencia Provincial de Madrid. Sentencia de 17-10-13.

Gaspar, en su calidad de arrendatario, demanda a la Comunidad de Propietarios en reclamación de una indemnización por los daños ocasionados en su local como consecuencia de humedades producidas por el defectuoso estado de conservación del patio del edificio, que a su vez constituye el techo de su local.

La Comunidad plantea una excepción de falta de legitimación activa por considerar que en el régimen de Propiedad Horizontal las relaciones surgen únicamente entre los propietarios y no con terceros, como lo es Gaspar frente a la Comunidad.  La excepción es estimada por el Juzgado de Primera Instancia y Gaspar, no estando conforme con la sentencia, recurre en apelación ante la AP de Madrid.

La Audiencia nos recuerda que la acción que plantea el arrendatario en éste caso lo es de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil, como perjudicado exclusivo y directo por la actuación de la Comunidad, habiendo lugar a la responsabilidad de ésta si se dan los siguientes condicionantes:

  • que haya habido una acción u omisión
  • que se haya producido un daño
  • que haya mediado culpa o negligencia
  • que exista una relación causal (causa-efecto) entre la acción u omisión por parte de la Comunidad y el daño ocasionado al arrendatario

Esta esfera de responsabilidad derivada del Código Civil es distinta a aquella que existe entre la Comunidad y el arrendador en su condición de propietario, que nacería de la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Aunque es el arrendador quien tiene la obligación de garantizar al arrendatario el goce pacífico del bien arrendado ello no impide que éste tenga acción directa para reclamar a la Comunidad de Propietarios los perjuicios que le han sido directamente ocasionados por el incumplimiento del deber de acometer las obras necesarias para mantener  en buen estado de conservación el inmueble (art 10 Ley de Propiedad Horizontal), pero ello en base a la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil.

La AP revoca la sentencia de primera instancia, desestima la excepción de falta de legitimación activa, y estima la demanda presentada por Gaspar, con condena en costas a la Comunidad de Propietarios.

Nos indica la AP que esta misma tesis debería de mantenerse en caso de haberse planteado la excepción por la vía de la falta de legitimación pasiva.

Por lo tanto, cualquier perjuicio que sufra un arrendatario, ya sea por falta de mantenimiento de elementos comunes, por incorrecta ejecución de las obras comunitarias o, como consecuencia de éstas, por privación del uso del local durante un periodo de tiempo, circunstancia que como arrendatario irremediablemente tendrá que consentir (art. 9.1 LPH y 1558 CC), lo podrá reclamar mediante una acción directa frente a la Comunidad de Propietarios, no siendo necesario en tal caso que quien demande sea el propietario/arrendador.

Luis Landa Canosa

 @luislanda