agenteVeamos una cuestión a menudo recurrente, como es la de la reclamación por parte de un agente inmobiliario de sus honorarios en aquellos casos en los que estima que se ha hecho la venta de la vivienda a sus espaldas, pero aprovechándose de las gestiones que él ha desarrollado, haciéndose la operación con alguna de las personas que él mismo ha presentado como posibles y futuros compradores.

Audiencia Provincial de Tarragona. Sentencia de 26-5-2008.

En el caso que analizamos hoy, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) reclama a los propietarios de una vivienda su comisión por mediar en la venta del piso.

La demanda es desestimada en primera instancia por considerar el Juez que el agente no ha realizado la intermediación, que si se hizo, sin embargo, eficazmente, por una tercera inmobiliaria interviniente, que ofreció unas condiciones económicas que interesaron a la compradora y decidió aceptar su mediación.

El API, no estando conforme con el fallo de la sentencia, decide recurrir en apelación. En su recurso, esencialmente, viene a argumentar que su intervención mediadora ha sido acreditada en el juicio al haber demostrado que contribuyó eficazmente a la conclusión del contrato de compraventa firmado por los propietarios con la compradora, la cual había contactado previamente con el API y había visitado con él la vivienda, según resultaba de la “ficha de visita” que le hizo firmar y acompañó a su demanda.

La AP de Tarragona nos dice que el derecho del agente a cobrar sus honorarios surge cuando por su mediación se celebra el contrato cuya gestión se le encomendó. Para que el agente tenga derecho a percibir sus honorarios tendrá que demostrar que el vendedor se ha aprovechado de sus gestiones para celebrar el contrato con el comprador, no siendo suficiente con que exista un encargo de venta ya que, al no serlo con carácter de exclusiva, ha podido celebrarse por mediación de un tercero o incluso directamente por el propietario.

Nos dice la AP de Tarragona que no es suficiente con acompañar a un posible cliente a ver la vivienda, sino que es necesario también poner en relación a ambas partes y que se alcance un acuerdo sobre el precio y las demás condiciones que dan lugar a la operación de compraventa.

Como ha venido a decir reiteradamente el Tribunal Supremo, es necesaria una “actividad eficiente y acreditada del agente mediador” que es la que le otorga el derecho al cobro de la remuneración convenida “desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio”.

Si han intervenido varias inmobiliarias, como en éste caso, será necesario concretar cual ha conseguido efectivamente la venta y si el propietario se ha beneficiado o no de la gestión del agente.

Entiende la AP de Tarragona que el demandante no ha contribuido, en éste caso, eficazmente a la venta, no devengándose por lo tanto la comisión pactada. Se desestima el recurso y se condena en costas al API.

Recapitulemos, únicamente se devengarían los honorarios del agente intermediario cuando, además de poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, aquel hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio, acreditando haber sido precisamente sus gestiones las determinantes del éxito de la operación.

Luis Landa Canosa

 @luislanda